“ТЭСО констракшн”-ы дэд захирал Б.Батболдтой ярилцлаа
-“ТЭСО констракшн”-ы талаар танилцуулахгүй юу. Мөн та бүхэн одоо ямар төсөл дээр ажиллаж байна вэ?
-Констракшнаа ярихаас өмнө эхлээд компанийнхаа талаар мэдээлэл өгье. “ТЭСО” маань 2003 онд байгуулагдаж 13 дахь жилдээ үйл ажиллагаа явуулж байна. Манайх15 охин компанитай, мянга гаруй ажилтантай Монголын нэг том групп компани болоод байна. Гол үйл ажиллагаа нь хүнсний үйлдвэрлэл, зайрмаг, жүүс, сүү, гоймон, “Слава” брэндийн будаанууд оруулж ирдэг.
Манай гол төвлөрдөг салбар бол хүнсний салбар. 2012 оноос барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулахаар шийдэж, “ТЭСО констракшн”-ыг байгуулсан. Одоогоор манай компани “Содон” стандарт хороолол дээр ажиллаж байна. 2012, 2013 онд төлөвлөлтөө хийгээд 2013 оны дөрөвдүгээр сараас барилгын ажлаа эхэлсэн.
Одоогоор төсөл тавь орчим хувьтай явна. “Содон” хорооллын тухай танилцуулахад 3520 айлын стандарт цогцолбор хороолол. Яагаад стандарт цогцолбор гэж байна вэ гэхээр энэ хороололд оршин сууж буй хүмүүсийн бүх хэрэгцээг нэг дор төвлөрүүлэхийг хичээсэн юм.
-“Содон” хорооллын тав тухтай талаар хүмүүс нэгэнт ярилцах болсон. Тэгэхээр стандарт хороололд маань юу, юу багтдаг вэ?
-Бид 1280 хүүхдийн орон тоо бүхий улсын сургуулийнхаа барилгын ажлыг өнгөрсөн дөрөвдүгээр сард эхэлсэн. Энэ хавар 280 хүүхдийн цэцэрлэг, бага сургуулийн цогцолбор улсын төсвөөр баригдаж эхлэх гэж байна. Манай хорооллоос газрыг нь бэлдэж өгсөн. 120 хүүхдийн цэцэрлэг өөрийн хөрөнгөөр барьж энэ оны нэгдүгээр сард ашиглалтад оруулаад байна. 2016 оны есдүгээр сард улсад хүлээлгэж өгөөд, улсын цэцэрлэг болох юм. Үйлчилгээний зориулалтаар 3000 метр орчим ам дөрвөлжин талбайг ашиглалтад орууллаа. Сансар худалдааны төв, Хаан банк, Голомт банк, Юнител гээд бүгд манайд салбараа нээчихсэн байна. Бас 500 гаруй хүний суудалтай спорт цогцолбор байгаа. Энд усан бассейн, фитнесс төв, спорт заал, оршин суугчдын хүүхдүүдийг дугуйлан секцэд хамруулах зорилготой жижиг дугуйлангийн өрөөнүүд байна. Тэнд нь өдөр өнжүүлөх ч юмуу, шатрын дугуйлан, бүжгийн хөгжмийн гээд янз бүрийн дугуйлан хичээллэх боломжтой.
-Үнэ хийгээд чанарын хувьд ямар давуу тал онцлогтой вэ?
-Манай барилга бүрэн цутгамал хийцтэй. Энэ хороолол маань 3520 айлын орон сууцны төсөл. Энэ бүгдийг жилийн дотор бариад зараад дуусчихна гэж байхгүй. Бид таваас найман жилийн дотор барьж дуусаад борлуулна гэсэн төлөвлөгөөтэй ажиллаж байгаа. Ер нь эхний 500 айл байрандаа сэтгэл хангалуун байх юм бол дараагийн 200-300 айлаа дуудаад авчирчихдаг. Тийм учраас анхнаасаа цемент арматур гээд үндсэн материал, байрны доторх хаалга паркетан шал, обой сантехникийн хэрэгсэл, цахилгааны хэрэгсэл гээд бүх зүйлээ хамгийн чанартайгаас нь сонгосон. Тийм ч учраас манай оршин суугчид нэлээд сэтгэл ханамжтай байдаг. Үнийн хувьд сая 700 мянган төгрөгөөр зарагдаад хоёр жил болж байна. Бид үл хөдлөх хөрөнгө өсч байхад ч энэ үнээ барьсан, буурч байхад ч энэ үнээ барина. Яагаад гэхээр одоо манай хороололд оршин сууж байгаа хүмүүст мөнгөний хэрэгцээ гараад байраа зарлаа гэхэд үндсэн барилгын компани 1,5 саяар үнэлсэн байвал тэдгээр хүмүүс 1,3-1,4 саяар зарж байж байраа борлуулах болно. Ингэхээр гурван жилийн өмнө байсан үнэлгээ унах болно. Тийм учраас энэ үнээ цаашдаа ч гэсэн барих бодолтой байгаа.
-Танай компаний хувьд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын шинэ нүүр царай, дэлхийн олон оронд салбартай “РЕМАКС”-ийн ууган хамтрагч байгууллагуудын нэг юм байна. Энэ байгууллагатай хамтрах болсон шалтгаан тань юу вэ?
-“РЕМАКС” бол олон улсад нэртэй үл хөдлөх хөрөнгийн компани. Монголд өнгөрсөн аравдугаар сард албан ёсоор үйл ажиллагаагаа нээмэгц нь бид санал тавьж хамтарч ажиллах болсон. Хамтрах болсон шалтгаан ойлгомжтой. Дэлхийн стандарт манайд ороод ирлээ шүү дээ. Дэлхийн хэмжээний том компанитай өөр арга барилаар ажиллаад үзэхийг хүссэн. Бидний хүлээлтийг ч биелүүлж байна гэж ойлгож байгаа. Монголд орж ирээд удаагүй ч гэсэн тун дажгүй сайн ажиллаж байгааг онцолмоор байна. Дэлхийн хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн арга барил, стандарт Монголд нутагшихад бид салбартаа тэргүүлэгч,томоохон төсөл хэрэгжүүлж байгаа компанийн хувьд түүчээлэн хамтрах нь чухал юм.
Ер нь манайд энэ салбарын хөгжил хэр яваа гэж та боддог вэ?
-Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал нэмэгдэж байгаа болохоос биш энэ салбар төдийлөн хөгжиж чадахгүй байгаа нь үнэн. Үл хөдлөх зуучлал 2005 оноос л хойш жаахан дэлгэрлээ. Хэд хэдэн компаниуд гараад ирсэн. Тэд яг борлуулалт тал руугаа хандаад үйлчилгээний чанар гэдэг зүйлийг орхигдуулааад байгаа юм болов уу гэж боддог. Яагаад гэвэл бизнес учраас тэр хүмүүс чинь ашгийн төлөө явна.
Ашиг олохын тулд эндээс надад нэг газар ороод ирлээ, эндээс байр ороод ирлээ, энэ компаниас хуучин байр ороод ирлээ үүнийгээ нөгөө хүнд яаж боломжийн хурдан зарах вэ гэсэн бодол л яваад байгаа юм. Тэр ч үүднээс хөгжлийн чанар нь сайн дээшилж өгөхгүй байна л даа. Анхнаасаа компани байгууллагдахад ямар арга барилаар ажиллаж эхэлнэ, тэр арга барилдаа хүмүүс нь ч дасаад ирэхээр яг хадгалагдаад үлдчихдэг юм байна л даа. Дэлхий хэмжээний арга барил ямар байдгийг үнэндээ сайн мэдэхгүй.
Харин ямар байдгийг мэдэхийн тулд “РЕМАКС”-тай хамтран ажиллаж байгаа юм. Анхнаасаа тэд эхний жилдээ борлуулт дээр төвлөрөхгүй учраас борлуулт муу байж магадгүйг анхааруулж байсан. Тэд эхлээд дэлхийд танигдсан “РЕМАКС” гэсэн брэндийг монголчуудад таниулах ажил дээр төвлөрч ажиллаж байгаа. Энэ брэнд хоногшох явцад нь манай “Содон” хороолол ч гэсэн хоногших хэрэгтэй байгаа юм. Тийм учраас бид хандсан.
Брэндээ хоногшуулах, мэргэжлийн агент хүн хэрэглэгчиддээ юуг санал болгож, ямар зөвлөлгөө, мэдээллээр хангаж чадах вэ гэдгийг таниулах ажлаа эхнээс нь хийж байна л даа. Сурталчилгаагаа, хамтран ажиллаж буй байгууллага, төслүүдтэйгээ хамт телевизээр цацаж, автобустай аялал хийж байна, дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн тренд мэдээллүүдийг цувралаар хүргэж байна, цуврал ярилцлага явж байна гэх мэт. Тэр явцдаа хамтран ажиллагчдаа давхар сурталчилаад хүмүүст хоногшуулаад яваад байгаа юм. Тэр нь л эхний ээлжинд их чухал байна.
-“Содон” хороолол дээрээ хамтран ажиллаж байна уу, маркетинг менежментийн хувьд ямар давуу талтай вэ?
-Бид нар “Содон” стандарт хороолол дээр хамтран ажиллаж байгаа. Гэрээ байгуулаад зургаан сар болж байна. Энэ хугацаанд сурталчилгааны ажлууд давгүй сайн болж байна гэж үзэж байгаа. Хоёрдугаар сард Эрдэнэт үйлдвэр дээр болсон үл хөдлөхийн өдөрлөг болон бусад өдөрлөгүүдэд манайхыг сурталчилсан, автобустай аялалаар 80 орчим хүнд байрыг маань үзүүлж танилцуулсан, дээрээс нь дэлхийн 118 оронд хаанаас ч тухайн орных нь хэлээр үзэх боломжтой сардаа 10 сая орчим хүмүүсийн хандалттай байдаг глобал мэдээллийн сан, вэб сайтаараа оруулсан гээд хэд хэдэн ажил хийсэн байгаа.
-Ер нь “РЕМАКС” компани Монголын үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн салбарт орж ирснээр цаашдын хөгжил хандлагад ямар эерэг нөлөөлөл давуу талтай гэж та бодож байна вэ?
-Таван жилийн дараа бид “РЕМАКС”-ийг ингэж харж байгаа юм. “РЕМАКС” бол худалдан авагч, худалдагч хоёрыг холбож байгаа дундын зууч. Тэгэхээр энэ хоёр талдаа ямар үр өгөөжтэй юм гэдэг талаас нь харахад Монгол орон даяар үл хөдлөхийн салбар дахь бүх тал “РЕМАКС”-т хандвал тэнд нэг төвлөрөл үүснэ. Худалдах гэж байгаа тал ч, худалдан авах гэж байгаа хүмүүс ч “РЕМАКС” руу хандахаар тэнд нэг төвлөрөл үүсч байна.
Тэр төвлөрөл маань яг ямар ямар обьектууд зах зээл дээр байна, ямар үнэ ханштай байна, чанар, элэгдэл гээд бүх нэгдсэн мэдээллийн сан үүсгэхээр үнийн хөөрөгдөл гэдэг зүйл байхгүй болно, үнэн бодит мэдээллийг нэг дор бий болгоно. Нэг дор нэг компани үүнийг төвлөрүүлнэ гэдэг бас их чухал. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал яагаад хэрэгцээтэй болов гэсэн нэг асуудал байна.
2005 оноос харах юм бол худалдан авах чадвар нь дээшилж байна. Дээрээс нь үйлчилгээ авах сонирхол нэмэгдэж байна. Тэгэнгүүт хаашаа хандах вэ, хаана ямар объект авах вэ гээд хуучин сонины зар мэдээ хараад л явдаг байсан. Одоо тэр сэтгэлгээгээсээ салаад зах зээл дээр байнга ажилладаг хүмүүст нь хандчих юм бол илүү гайгүй боломжийн үнээр чанар сайтай давгүй үл хөдлөхтэй болчих боломж байгаа юм. Тэр боломжийг олгодгоороо давуу талтай юм.Дэлхийн зах зээлтэй холбож өгч байгаа нь хамгийн том давуу тал нь юм уу даа.
-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид хандах хүмүүсийн хандлага сүүлийн үед өөрчлөгдөж байна уу?
-Сүүлийн үед ер нь хүмүүс үл хөдлөх зуучийн компанид хандах нь эрс ихэсч байна л даа. Цаашдаа ч зах зээлийн жамаараа үл хөдлөх хөрөнгө авахаар бол зуучлалын компанид хандана гэсэн сэтгэлгээ суусаар байна. Одоохондоо хуучин сэтгэлгээнээсээ бага багаар хөндийрч байна. Тав юмуу арван жилийн дараа үл хөдлөх зууч гэдэг бол ченж биш гэдгийг ойлгодог болно.
Хуучин ченж гэж хардаг байлаа, энэ хүнээс хямдаар ярьчихаад надад үнэтэй зарах гэж байна гэсэн сэтгэлгээ явдаг байлаа. Одоо бол тийм биш үл хөдлөхийн бодитой үнээр бүх бараанууд нь байж байдаг юм байна. Тэрнээс сонголтоо хийхдээ энэ хүнээс зөвлөгөө аваад өөрийн тохирсон санаанд нийцсэн зүйлээ авах боломж байна гэдгийг л харах хэрэгтэй байгаа юм.
-Танай компанийн үйлчлүүлэгчдээ нэмэгдүүлэхийн тулд ямар маркетингийн бодлого баримталдаг вэ?
-Манайх үл хөдлөхийн зууч компанитай хамтран ажиллаж байгаа хамгийн анхных нь “РЕМАКС” болж байна. Цаашдаа ч үл хөдлөхийн компаниудтай харьцаад явна л даа. Хэрэглэгчдэд олон сувгаар мэдээлэл очих ёстой. Тэрний нэг суваг энэ зууч компаниуд гэж хараад байгаа юм. Сүүлийн үед компаниудаас худалдан авагч нар хандах нь ихэсч байна. Тийм учраас энэ суваг дээр өөрийн гэсэн хамтран ажиллагсадтай байх ёстой юм.
Манай “ТЭСО” компани ер нь маркетинг талдаа нэлээд сайн ажилладаг компани. Тэрнийхээ ч боломж дээр үндэслэн “ТЭСО констракшн” нэлээд сайн ажиллаж байна. Яг хүмүүсийн санаанд үлдсэн гэх юм бол “бэлэгтэй, баавартай” гээд урамшуулал байдаг. Байр авах юм бол приус-30 машин өгье, ашиглалтад ороогүй байр захиалах юм бол зуслангийн байшин өгье гээд.
Энэ маань хүмүүсийн санаанд их хүрсэн байдаг юм, хүмүүсийн захиалга ч тэрийгээ дагаад нэлээд нэмэгдсэн байдаг. Хоёрт өнгөрсөн нэгдүгээр сард “Та Содон хороололд байр захиалах юм бол зургаан жилийн дараа зуун хувь мөнгийг чинь буцааж өгье, байраа аваад мөнгөө ав” гэдэг урамшуулалт хөтөлбөр зарласан. Тэр маань ч нэлээд хүрсэн. Одоо “Содон боломж, Содон бэлэг” гээд урамшуулал зарлаж байна. Урьдчилгаа гучин хувиа төлөх юм бол 5,5 хувийн хөнгөлөлт өгье, урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэхэд хүндрэлтэй байвал таньд байгаа хөрөнгийг чинь үнэ тохирч аваад урьдчилгаа төлбөрийг чинь төлье ч гэх юмуу урьдчилгаа төлбөрт чинь суутгая гэж байгаа. Үр дүн нь ч дажгүй сайн байна.
-Таны бодлоор Монголын барилгын салбарын хөгжил ямар байна гэж үзэж байна вэ. Нэг хэсэг их эрчимтэй хөгжөөд олон барилгууд баригдаад явж байсан шүү дээ.
-Одоогийн барилгын салбарын хөгжил ярихад 1990 оноор зааглах хэрэгтэй байх. 1990 оноос өмнө улс мөнгийг нь гараад барилга трестүүд бүгдээрээ орон сууц бариад байгууллагаар нь дамжуулаад хүмүүст олгочихдог байлаа. 1990 он гарснаас бүх юм хувьчилчихсан. Барилга барих гэж байгаа бол хөрөнгөө өөрөө оруул, өөрөө барь, өөрөө зар хэрэглэгчээ ол гэдэг нэг юм явсаар 2000 он хүрэхэд барилгын салбар ерөнхийдөө зогсонги байдалтай байсан.
Жилдээ гарын арван хуруунд багтах л хэмжээний шинэ барилга ашиглалтад орж байсан байх. 2000 оноос хойш компаниуд ч хөрөнгө мөнгөтэй боллоо, хэрэглэгчид ч олон нийт ч мөнгөтэй болоод байрны хэрэгцээ үүссэн. 2005 он гэхэд нэг хоёр блокоор нь бариад л хүмүүс авч байсан ч одоогийнхтой харьцуулахад харьцангуй бага байж. Одоогийнх шиг найман хувийн зээл гэж байсангүй, мөнгөтэй хүн нь зуун хувь мөнгөө төлөөд ордог, эсвэл гуч, тавин хувиа төлөөд ордог үлдсэн тавин хувиа маш өндөр сарын 1.5 хувийн хүүтэй зээлж байж орон сууцанд ордог байлаа.
Гол тэсрэлт хийсэн үе гэвэл 2013 оны зургадугаар сараас эхлээд Засгийн газраас ипотекийн найман хувийн зээл санал болгосноор барилгын салбарын эрчимтэй хөгжлийн эхлэл тавигдлаа гэж харж байгаа юм. Манай компани ч яг энэ эрчимтэй хөгжлийн эхэн дээр барилгын салбар руу оръё гээд Содон хорооллоо барьж эхэлсэн л дээ. Өнгөрсөн гурван жилийн хугацаанд найман хувийн зээл тавигдсанаас л нэлээд сайн борлуулалттай байлаа. Цаашдаа ирээдүйн арван жилтэй харьцуулбал барилгын салбарын хөгжил бас тийм хангалттай биш байна л даа.
Хотын төвөө л харахад дан хуучин барилга байна. Хотын төв маань өөрөө шинэ орон сууцаар барилгажаагүй цагт бидний хийх ажил дуусаагүй байна гэж харах хэрэгтэй. Дээрээс нь гэр хорооллын 150, 170 мянган айл өрх байна. Тэгэхээр барилгын салбар эрчимтэй хөгжлийн эхэн дээрээ явж байна л гэж хэлнэ.
-Гэхдээ одоо барилгын салбар хүндхэн үеийн туулж байна. Дахин төлөвлөлт явуулъя гэхэд л компаниуд мөнгөгүй болчихлоо гэж ярьж байна шүү дээ?
-Дэлхийн эдийн засгийн байдалтай л яах аргагүй холбогдчихлоо л доо. Хятад улсаар дамжаад эдийн засгийн тойрогт орчихлоо. Хятад улсын гангийн хэрэгцээ, нүүрсний хэрэгцээ нь харьцангуй хангагдаад Монголоос үүнийгээ авахаа больчихлоо. Монголд орж ирж байгаа мөнгө нь багасчихаар компаниуд нь ажилгүй болоод, компани ажилгүй болохоор хэрэглэгч худалдан авагчид нь ажилгүй болж, худалдан авалт байхгүй суучихаж байгаа юм. Барилгын компаниуд борлуулалтгүй болохоор банк зээл олгохгүй, банк зээл олгохгүй болохоор өөрт байсан жаахан хөрөнгөө гаргаад гуч дөчин хувьд нь болгочихдог.
-Энэ хүнд байдлаас гарахын тулд ямар арга хэмжээ авч хэрэгжүүлбэл зүгээр вэ?
-Бид экспортоо л сайн хийх хэрэгтэй байна. Гаднаас валют л орж ирэхгүй бол дотооддоо мөнгө үйлдвэрлээд хэвлээд тараалаа гэхэд инфляц өсөхөөс цаашгүй шүү дээ. Нүүрс төмрийн хүдэр ч гэх юмуу байгалийн эрдэс баялаг угаасаа гурван жил өсөөд гурав дөрвөн жил унадаг циклд орох гээд байна.
Аж үйлдвэрээ сайн хөгжүүлээд эцсийн бүтээгдэхүүнээ л дэлхийн зах зээл дээр гаргах зайлшгүй шаардлагатай байна. Тэгвэл тэрийгээ дагаад манай барилгын салбар босоод ирэх юм. Тэгээд дээрээс нь Засгийн газар гадагшаа Чингис бонд босголоо, дараа нь Самурай бонд босголоо одоо дээрээс нь нэг тэрбум хөрөнгөний хөнгөлөлттэй зээл авахаар боллоо гэж байна.
Хятадаас бас нэг хөнгөлөлттэй зээл авах ёстой гэж байна. Энэ зээлэнд валют орж ирээд тодорхой хэмжээнд барилгын салбар юмуу өөр салбаруудыг мөнгөөр тэтгэнэ л дээ. Гэхдээ зээл бол бас л хязгаартай гурав дөрвөн жилийн дараа ийм байдалд орчих магадлал өндөр. Яахав аж үйлдвэрээ л сайн хөгжүүлэх хэрэгтэй.
-Түүнээс гадна манайх барилгын салбараа хууль, эрх зүйн орчноор нь хэр сайн дэмжиж өгсөн байдаг юм бол зохицуулалт хэр сайн байна вэ?
-Улам бүр сайжраад байна л даа. Урьд нь бол барилгын компаниуд барилгаа барьчихаад хаяаад явчихдаг байлаа. Түүний засвар үйлчилгээ яг хийцтэй холбоотой доголдол гэмтэл гарлаа гэхэд хариуцдаггүй алга болчихдог байсан.
Одоо бол хуулиндаа өөрчлөлт оруулаад барьсан компани тэрхүү барилгаа гурван жилийн хугацаанд асуудал гарвал засч өгөх ёстой гээд заачихсан. Одоо бас гучин жил ч юмуу, тэрнээс урт хугацаанд барьсан компани барилгаа хариуцах ёстой гэдэг юм яригдаж байна. Улам бүр сайжраад чангараад чамбайраад явах байх л гэж бодож байна.
“ТЭСО констракшн”-ы дэд захирал Б.Батболдтой ярилцлаа
-“ТЭСО констракшн”-ы талаар танилцуулахгүй юу. Мөн та бүхэн одоо ямар төсөл дээр ажиллаж байна вэ?
-Констракшнаа ярихаас өмнө эхлээд компанийнхаа талаар мэдээлэл өгье. “ТЭСО” маань 2003 онд байгуулагдаж 13 дахь жилдээ үйл ажиллагаа явуулж байна. Манайх15 охин компанитай, мянга гаруй ажилтантай Монголын нэг том групп компани болоод байна. Гол үйл ажиллагаа нь хүнсний үйлдвэрлэл, зайрмаг, жүүс, сүү, гоймон, “Слава” брэндийн будаанууд оруулж ирдэг.
Манай гол төвлөрдөг салбар бол хүнсний салбар. 2012 оноос барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулахаар шийдэж, “ТЭСО констракшн”-ыг байгуулсан. Одоогоор манай компани “Содон” стандарт хороолол дээр ажиллаж байна. 2012, 2013 онд төлөвлөлтөө хийгээд 2013 оны дөрөвдүгээр сараас барилгын ажлаа эхэлсэн.
Одоогоор төсөл тавь орчим хувьтай явна. “Содон” хорооллын тухай танилцуулахад 3520 айлын стандарт цогцолбор хороолол. Яагаад стандарт цогцолбор гэж байна вэ гэхээр энэ хороололд оршин сууж буй хүмүүсийн бүх хэрэгцээг нэг дор төвлөрүүлэхийг хичээсэн юм.
-“Содон” хорооллын тав тухтай талаар хүмүүс нэгэнт ярилцах болсон. Тэгэхээр стандарт хороололд маань юу, юу багтдаг вэ?
-Бид 1280 хүүхдийн орон тоо бүхий улсын сургуулийнхаа барилгын ажлыг өнгөрсөн дөрөвдүгээр сард эхэлсэн. Энэ хавар 280 хүүхдийн цэцэрлэг, бага сургуулийн цогцолбор улсын төсвөөр баригдаж эхлэх гэж байна. Манай хорооллоос газрыг нь бэлдэж өгсөн. 120 хүүхдийн цэцэрлэг өөрийн хөрөнгөөр барьж энэ оны нэгдүгээр сард ашиглалтад оруулаад байна. 2016 оны есдүгээр сард улсад хүлээлгэж өгөөд, улсын цэцэрлэг болох юм. Үйлчилгээний зориулалтаар 3000 метр орчим ам дөрвөлжин талбайг ашиглалтад орууллаа. Сансар худалдааны төв, Хаан банк, Голомт банк, Юнител гээд бүгд манайд салбараа нээчихсэн байна. Бас 500 гаруй хүний суудалтай спорт цогцолбор байгаа. Энд усан бассейн, фитнесс төв, спорт заал, оршин суугчдын хүүхдүүдийг дугуйлан секцэд хамруулах зорилготой жижиг дугуйлангийн өрөөнүүд байна. Тэнд нь өдөр өнжүүлөх ч юмуу, шатрын дугуйлан, бүжгийн хөгжмийн гээд янз бүрийн дугуйлан хичээллэх боломжтой.
-Үнэ хийгээд чанарын хувьд ямар давуу тал онцлогтой вэ?
-Манай барилга бүрэн цутгамал хийцтэй. Энэ хороолол маань 3520 айлын орон сууцны төсөл. Энэ бүгдийг жилийн дотор бариад зараад дуусчихна гэж байхгүй. Бид таваас найман жилийн дотор барьж дуусаад борлуулна гэсэн төлөвлөгөөтэй ажиллаж байгаа. Ер нь эхний 500 айл байрандаа сэтгэл хангалуун байх юм бол дараагийн 200-300 айлаа дуудаад авчирчихдаг. Тийм учраас анхнаасаа цемент арматур гээд үндсэн материал, байрны доторх хаалга паркетан шал, обой сантехникийн хэрэгсэл, цахилгааны хэрэгсэл гээд бүх зүйлээ хамгийн чанартайгаас нь сонгосон. Тийм ч учраас манай оршин суугчид нэлээд сэтгэл ханамжтай байдаг. Үнийн хувьд сая 700 мянган төгрөгөөр зарагдаад хоёр жил болж байна. Бид үл хөдлөх хөрөнгө өсч байхад ч энэ үнээ барьсан, буурч байхад ч энэ үнээ барина. Яагаад гэхээр одоо манай хороололд оршин сууж байгаа хүмүүст мөнгөний хэрэгцээ гараад байраа зарлаа гэхэд үндсэн барилгын компани 1,5 саяар үнэлсэн байвал тэдгээр хүмүүс 1,3-1,4 саяар зарж байж байраа борлуулах болно. Ингэхээр гурван жилийн өмнө байсан үнэлгээ унах болно. Тийм учраас энэ үнээ цаашдаа ч гэсэн барих бодолтой байгаа.
-Танай компаний хувьд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын шинэ нүүр царай, дэлхийн олон оронд салбартай “РЕМАКС”-ийн ууган хамтрагч байгууллагуудын нэг юм байна. Энэ байгууллагатай хамтрах болсон шалтгаан тань юу вэ?
-“РЕМАКС” бол олон улсад нэртэй үл хөдлөх хөрөнгийн компани. Монголд өнгөрсөн аравдугаар сард албан ёсоор үйл ажиллагаагаа нээмэгц нь бид санал тавьж хамтарч ажиллах болсон. Хамтрах болсон шалтгаан ойлгомжтой. Дэлхийн стандарт манайд ороод ирлээ шүү дээ. Дэлхийн хэмжээний том компанитай өөр арга барилаар ажиллаад үзэхийг хүссэн. Бидний хүлээлтийг ч биелүүлж байна гэж ойлгож байгаа. Монголд орж ирээд удаагүй ч гэсэн тун дажгүй сайн ажиллаж байгааг онцолмоор байна. Дэлхийн хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн арга барил, стандарт Монголд нутагшихад бид салбартаа тэргүүлэгч,томоохон төсөл хэрэгжүүлж байгаа компанийн хувьд түүчээлэн хамтрах нь чухал юм.
Ер нь манайд энэ салбарын хөгжил хэр яваа гэж та боддог вэ?
-Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал нэмэгдэж байгаа болохоос биш энэ салбар төдийлөн хөгжиж чадахгүй байгаа нь үнэн. Үл хөдлөх зуучлал 2005 оноос л хойш жаахан дэлгэрлээ. Хэд хэдэн компаниуд гараад ирсэн. Тэд яг борлуулалт тал руугаа хандаад үйлчилгээний чанар гэдэг зүйлийг орхигдуулааад байгаа юм болов уу гэж боддог. Яагаад гэвэл бизнес учраас тэр хүмүүс чинь ашгийн төлөө явна.
Ашиг олохын тулд эндээс надад нэг газар ороод ирлээ, эндээс байр ороод ирлээ, энэ компаниас хуучин байр ороод ирлээ үүнийгээ нөгөө хүнд яаж боломжийн хурдан зарах вэ гэсэн бодол л яваад байгаа юм. Тэр ч үүднээс хөгжлийн чанар нь сайн дээшилж өгөхгүй байна л даа. Анхнаасаа компани байгууллагдахад ямар арга барилаар ажиллаж эхэлнэ, тэр арга барилдаа хүмүүс нь ч дасаад ирэхээр яг хадгалагдаад үлдчихдэг юм байна л даа. Дэлхий хэмжээний арга барил ямар байдгийг үнэндээ сайн мэдэхгүй.
Харин ямар байдгийг мэдэхийн тулд “РЕМАКС”-тай хамтран ажиллаж байгаа юм. Анхнаасаа тэд эхний жилдээ борлуулт дээр төвлөрөхгүй учраас борлуулт муу байж магадгүйг анхааруулж байсан. Тэд эхлээд дэлхийд танигдсан “РЕМАКС” гэсэн брэндийг монголчуудад таниулах ажил дээр төвлөрч ажиллаж байгаа. Энэ брэнд хоногшох явцад нь манай “Содон” хороолол ч гэсэн хоногших хэрэгтэй байгаа юм. Тийм учраас бид хандсан.
Брэндээ хоногшуулах, мэргэжлийн агент хүн хэрэглэгчиддээ юуг санал болгож, ямар зөвлөлгөө, мэдээллээр хангаж чадах вэ гэдгийг таниулах ажлаа эхнээс нь хийж байна л даа. Сурталчилгаагаа, хамтран ажиллаж буй байгууллага, төслүүдтэйгээ хамт телевизээр цацаж, автобустай аялал хийж байна, дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн тренд мэдээллүүдийг цувралаар хүргэж байна, цуврал ярилцлага явж байна гэх мэт. Тэр явцдаа хамтран ажиллагчдаа давхар сурталчилаад хүмүүст хоногшуулаад яваад байгаа юм. Тэр нь л эхний ээлжинд их чухал байна.
-“Содон” хороолол дээрээ хамтран ажиллаж байна уу, маркетинг менежментийн хувьд ямар давуу талтай вэ?
-Бид нар “Содон” стандарт хороолол дээр хамтран ажиллаж байгаа. Гэрээ байгуулаад зургаан сар болж байна. Энэ хугацаанд сурталчилгааны ажлууд давгүй сайн болж байна гэж үзэж байгаа. Хоёрдугаар сард Эрдэнэт үйлдвэр дээр болсон үл хөдлөхийн өдөрлөг болон бусад өдөрлөгүүдэд манайхыг сурталчилсан, автобустай аялалаар 80 орчим хүнд байрыг маань үзүүлж танилцуулсан, дээрээс нь дэлхийн 118 оронд хаанаас ч тухайн орных нь хэлээр үзэх боломжтой сардаа 10 сая орчим хүмүүсийн хандалттай байдаг глобал мэдээллийн сан, вэб сайтаараа оруулсан гээд хэд хэдэн ажил хийсэн байгаа.
-Ер нь “РЕМАКС” компани Монголын үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн салбарт орж ирснээр цаашдын хөгжил хандлагад ямар эерэг нөлөөлөл давуу талтай гэж та бодож байна вэ?
-Таван жилийн дараа бид “РЕМАКС”-ийг ингэж харж байгаа юм. “РЕМАКС” бол худалдан авагч, худалдагч хоёрыг холбож байгаа дундын зууч. Тэгэхээр энэ хоёр талдаа ямар үр өгөөжтэй юм гэдэг талаас нь харахад Монгол орон даяар үл хөдлөхийн салбар дахь бүх тал “РЕМАКС”-т хандвал тэнд нэг төвлөрөл үүснэ. Худалдах гэж байгаа тал ч, худалдан авах гэж байгаа хүмүүс ч “РЕМАКС” руу хандахаар тэнд нэг төвлөрөл үүсч байна.
Тэр төвлөрөл маань яг ямар ямар обьектууд зах зээл дээр байна, ямар үнэ ханштай байна, чанар, элэгдэл гээд бүх нэгдсэн мэдээллийн сан үүсгэхээр үнийн хөөрөгдөл гэдэг зүйл байхгүй болно, үнэн бодит мэдээллийг нэг дор бий болгоно. Нэг дор нэг компани үүнийг төвлөрүүлнэ гэдэг бас их чухал. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал яагаад хэрэгцээтэй болов гэсэн нэг асуудал байна.
2005 оноос харах юм бол худалдан авах чадвар нь дээшилж байна. Дээрээс нь үйлчилгээ авах сонирхол нэмэгдэж байна. Тэгэнгүүт хаашаа хандах вэ, хаана ямар объект авах вэ гээд хуучин сонины зар мэдээ хараад л явдаг байсан. Одоо тэр сэтгэлгээгээсээ салаад зах зээл дээр байнга ажилладаг хүмүүст нь хандчих юм бол илүү гайгүй боломжийн үнээр чанар сайтай давгүй үл хөдлөхтэй болчих боломж байгаа юм. Тэр боломжийг олгодгоороо давуу талтай юм.Дэлхийн зах зээлтэй холбож өгч байгаа нь хамгийн том давуу тал нь юм уу даа.
-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид хандах хүмүүсийн хандлага сүүлийн үед өөрчлөгдөж байна уу?
-Сүүлийн үед ер нь хүмүүс үл хөдлөх зуучийн компанид хандах нь эрс ихэсч байна л даа. Цаашдаа ч зах зээлийн жамаараа үл хөдлөх хөрөнгө авахаар бол зуучлалын компанид хандана гэсэн сэтгэлгээ суусаар байна. Одоохондоо хуучин сэтгэлгээнээсээ бага багаар хөндийрч байна. Тав юмуу арван жилийн дараа үл хөдлөх зууч гэдэг бол ченж биш гэдгийг ойлгодог болно.
Хуучин ченж гэж хардаг байлаа, энэ хүнээс хямдаар ярьчихаад надад үнэтэй зарах гэж байна гэсэн сэтгэлгээ явдаг байлаа. Одоо бол тийм биш үл хөдлөхийн бодитой үнээр бүх бараанууд нь байж байдаг юм байна. Тэрнээс сонголтоо хийхдээ энэ хүнээс зөвлөгөө аваад өөрийн тохирсон санаанд нийцсэн зүйлээ авах боломж байна гэдгийг л харах хэрэгтэй байгаа юм.
-Танай компанийн үйлчлүүлэгчдээ нэмэгдүүлэхийн тулд ямар маркетингийн бодлого баримталдаг вэ?
-Манайх үл хөдлөхийн зууч компанитай хамтран ажиллаж байгаа хамгийн анхных нь “РЕМАКС” болж байна. Цаашдаа ч үл хөдлөхийн компаниудтай харьцаад явна л даа. Хэрэглэгчдэд олон сувгаар мэдээлэл очих ёстой. Тэрний нэг суваг энэ зууч компаниуд гэж хараад байгаа юм. Сүүлийн үед компаниудаас худалдан авагч нар хандах нь ихэсч байна. Тийм учраас энэ суваг дээр өөрийн гэсэн хамтран ажиллагсадтай байх ёстой юм.
Манай “ТЭСО” компани ер нь маркетинг талдаа нэлээд сайн ажилладаг компани. Тэрнийхээ ч боломж дээр үндэслэн “ТЭСО констракшн” нэлээд сайн ажиллаж байна. Яг хүмүүсийн санаанд үлдсэн гэх юм бол “бэлэгтэй, баавартай” гээд урамшуулал байдаг. Байр авах юм бол приус-30 машин өгье, ашиглалтад ороогүй байр захиалах юм бол зуслангийн байшин өгье гээд.
Энэ маань хүмүүсийн санаанд их хүрсэн байдаг юм, хүмүүсийн захиалга ч тэрийгээ дагаад нэлээд нэмэгдсэн байдаг. Хоёрт өнгөрсөн нэгдүгээр сард “Та Содон хороололд байр захиалах юм бол зургаан жилийн дараа зуун хувь мөнгийг чинь буцааж өгье, байраа аваад мөнгөө ав” гэдэг урамшуулалт хөтөлбөр зарласан. Тэр маань ч нэлээд хүрсэн. Одоо “Содон боломж, Содон бэлэг” гээд урамшуулал зарлаж байна. Урьдчилгаа гучин хувиа төлөх юм бол 5,5 хувийн хөнгөлөлт өгье, урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэхэд хүндрэлтэй байвал таньд байгаа хөрөнгийг чинь үнэ тохирч аваад урьдчилгаа төлбөрийг чинь төлье ч гэх юмуу урьдчилгаа төлбөрт чинь суутгая гэж байгаа. Үр дүн нь ч дажгүй сайн байна.
-Таны бодлоор Монголын барилгын салбарын хөгжил ямар байна гэж үзэж байна вэ. Нэг хэсэг их эрчимтэй хөгжөөд олон барилгууд баригдаад явж байсан шүү дээ.
-Одоогийн барилгын салбарын хөгжил ярихад 1990 оноор зааглах хэрэгтэй байх. 1990 оноос өмнө улс мөнгийг нь гараад барилга трестүүд бүгдээрээ орон сууц бариад байгууллагаар нь дамжуулаад хүмүүст олгочихдог байлаа. 1990 он гарснаас бүх юм хувьчилчихсан. Барилга барих гэж байгаа бол хөрөнгөө өөрөө оруул, өөрөө барь, өөрөө зар хэрэглэгчээ ол гэдэг нэг юм явсаар 2000 он хүрэхэд барилгын салбар ерөнхийдөө зогсонги байдалтай байсан.
Жилдээ гарын арван хуруунд багтах л хэмжээний шинэ барилга ашиглалтад орж байсан байх. 2000 оноос хойш компаниуд ч хөрөнгө мөнгөтэй боллоо, хэрэглэгчид ч олон нийт ч мөнгөтэй болоод байрны хэрэгцээ үүссэн. 2005 он гэхэд нэг хоёр блокоор нь бариад л хүмүүс авч байсан ч одоогийнхтой харьцуулахад харьцангуй бага байж. Одоогийнх шиг найман хувийн зээл гэж байсангүй, мөнгөтэй хүн нь зуун хувь мөнгөө төлөөд ордог, эсвэл гуч, тавин хувиа төлөөд ордог үлдсэн тавин хувиа маш өндөр сарын 1.5 хувийн хүүтэй зээлж байж орон сууцанд ордог байлаа.
Гол тэсрэлт хийсэн үе гэвэл 2013 оны зургадугаар сараас эхлээд Засгийн газраас ипотекийн найман хувийн зээл санал болгосноор барилгын салбарын эрчимтэй хөгжлийн эхлэл тавигдлаа гэж харж байгаа юм. Манай компани ч яг энэ эрчимтэй хөгжлийн эхэн дээр барилгын салбар руу оръё гээд Содон хорооллоо барьж эхэлсэн л дээ. Өнгөрсөн гурван жилийн хугацаанд найман хувийн зээл тавигдсанаас л нэлээд сайн борлуулалттай байлаа. Цаашдаа ирээдүйн арван жилтэй харьцуулбал барилгын салбарын хөгжил бас тийм хангалттай биш байна л даа.
Хотын төвөө л харахад дан хуучин барилга байна. Хотын төв маань өөрөө шинэ орон сууцаар барилгажаагүй цагт бидний хийх ажил дуусаагүй байна гэж харах хэрэгтэй. Дээрээс нь гэр хорооллын 150, 170 мянган айл өрх байна. Тэгэхээр барилгын салбар эрчимтэй хөгжлийн эхэн дээрээ явж байна л гэж хэлнэ.
-Гэхдээ одоо барилгын салбар хүндхэн үеийн туулж байна. Дахин төлөвлөлт явуулъя гэхэд л компаниуд мөнгөгүй болчихлоо гэж ярьж байна шүү дээ?
-Дэлхийн эдийн засгийн байдалтай л яах аргагүй холбогдчихлоо л доо. Хятад улсаар дамжаад эдийн засгийн тойрогт орчихлоо. Хятад улсын гангийн хэрэгцээ, нүүрсний хэрэгцээ нь харьцангуй хангагдаад Монголоос үүнийгээ авахаа больчихлоо. Монголд орж ирж байгаа мөнгө нь багасчихаар компаниуд нь ажилгүй болоод, компани ажилгүй болохоор хэрэглэгч худалдан авагчид нь ажилгүй болж, худалдан авалт байхгүй суучихаж байгаа юм. Барилгын компаниуд борлуулалтгүй болохоор банк зээл олгохгүй, банк зээл олгохгүй болохоор өөрт байсан жаахан хөрөнгөө гаргаад гуч дөчин хувьд нь болгочихдог.
-Энэ хүнд байдлаас гарахын тулд ямар арга хэмжээ авч хэрэгжүүлбэл зүгээр вэ?
-Бид экспортоо л сайн хийх хэрэгтэй байна. Гаднаас валют л орж ирэхгүй бол дотооддоо мөнгө үйлдвэрлээд хэвлээд тараалаа гэхэд инфляц өсөхөөс цаашгүй шүү дээ. Нүүрс төмрийн хүдэр ч гэх юмуу байгалийн эрдэс баялаг угаасаа гурван жил өсөөд гурав дөрвөн жил унадаг циклд орох гээд байна.
Аж үйлдвэрээ сайн хөгжүүлээд эцсийн бүтээгдэхүүнээ л дэлхийн зах зээл дээр гаргах зайлшгүй шаардлагатай байна. Тэгвэл тэрийгээ дагаад манай барилгын салбар босоод ирэх юм. Тэгээд дээрээс нь Засгийн газар гадагшаа Чингис бонд босголоо, дараа нь Самурай бонд босголоо одоо дээрээс нь нэг тэрбум хөрөнгөний хөнгөлөлттэй зээл авахаар боллоо гэж байна.
Хятадаас бас нэг хөнгөлөлттэй зээл авах ёстой гэж байна. Энэ зээлэнд валют орж ирээд тодорхой хэмжээнд барилгын салбар юмуу өөр салбаруудыг мөнгөөр тэтгэнэ л дээ. Гэхдээ зээл бол бас л хязгаартай гурав дөрвөн жилийн дараа ийм байдалд орчих магадлал өндөр. Яахав аж үйлдвэрээ л сайн хөгжүүлэх хэрэгтэй.
-Түүнээс гадна манайх барилгын салбараа хууль, эрх зүйн орчноор нь хэр сайн дэмжиж өгсөн байдаг юм бол зохицуулалт хэр сайн байна вэ?
-Улам бүр сайжраад байна л даа. Урьд нь бол барилгын компаниуд барилгаа барьчихаад хаяаад явчихдаг байлаа. Түүний засвар үйлчилгээ яг хийцтэй холбоотой доголдол гэмтэл гарлаа гэхэд хариуцдаггүй алга болчихдог байсан.
Одоо бол хуулиндаа өөрчлөлт оруулаад барьсан компани тэрхүү барилгаа гурван жилийн хугацаанд асуудал гарвал засч өгөх ёстой гээд заачихсан. Одоо бас гучин жил ч юмуу, тэрнээс урт хугацаанд барьсан компани барилгаа хариуцах ёстой гэдэг юм яригдаж байна. Улам бүр сайжраад чангараад чамбайраад явах байх л гэж бодож байна.