Иргэн М.Золзаяа “Орон сууцны үндсэн үнийн 30 хувийг урьдчилгаа төлбөрт төлнө гэдэг арай өндөр биш үү. Залуу гэр бүлүүдэд ийм их хэмжээний мөнгө шууд төлөх хуримтлал байхгүй. Дахиад хэдэн жил хүлээгээд урьдчилгаа төлбөрийг цуглуулъя гэхээр байрны үнэ улам өсөөд байдаг” хэмээн Монголбанкинд хоёр жилийн өмнө хандсан байдаг.
Тухайн үед Төв банкны Хууль, эрх зүйн газрын ахлах мэргэжилтэн Ө.Мөнх-Ундарга “Урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиар тогтоосон нь зээлдэгчийн зээлийн эргэн төлөлтөд дарамт учруулахгүй байх, банкны салбарыг эрсдэлээс хамгаалах, санхүүгийн тогтвортой байдлыг хангахад чиглэсэн маш чухал зохицуулалт. Энэ нь Монголбанкнаас баталсан журмын гол шаардлага. Урьдчилгаа төлбөр 30 хувийг төлөх боломжгүй байгаа бол түүнийг төлөх чадвартай болохын тулд хуримтлалаа л нэмэгдүүлэх хэрэгтэй” хэмээн хариулжээ.
Ипотекийн зээлд илүү олон иргэнийг хамруулах журам энэ сард бэлэн болно.
Ийм шалтгаанаас үүдэн олон Золзаяа найман хувиас “мултарч”, гэр хороололдоо үлдсэн байх. Баталсан журам нь ийм учраас хэнийг ч энд буруутгах боломжгүй. Золзаяагийн өмнө тулгараад буй дээрх бэрхшээлийг хөнгөлөх үүднээс ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн 20 хувьд Засгийн газар нийт 200 тэрбум төгрөгийн баталгаа гаргахаар болсноо зарлаад удаагүй байна. Ингэснээр урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлж амжаагүй өрх 10 хувиа төлөөд найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтойг салбарын сайд онцолсон. Сарын орлого нь ипотекийн зээл авахад хүрэлцээтэй айлын хувьд банкны урьдчилгаа буурсан нь баярлууштай мэдээ.
Урьдчилгаа 10 хувь нь бэлэн, өрхийн орлого нь банкны босгыг давж байвал хэзээ мөдгүй зээлдэгч шинэ байрандаа нүүж орно гэсэн үг. Гэхдээ түүнээс өмнө нь Та байраа сонгох шаардлага гарна, харин таныг бололцоог банк “шүүнэ”. Найман хувийн зээлд хамрагдсан Чингэлтэй дүүргийн иргэн Б.Баттулга “Өөрийн гэсэн орон сууцтай болоход Та багагүй “зам”-ыг туулж магадгүй. Шантарч болохгүй. Банкны нөхцөл, шалгуур үзүүлэл хатуу болсон. Гэхдээ тавьсан шаардлагыг нь хангаж байвал боломж нээлттэй” хэмээн хэлж байна.
Банкны үүрэх эрсдэл өндөр байх тусам зээлийн шалгуур нь хатуу байдаг. Ипотекийн зээлд илүү олон иргэнийг хамруулах шалгуур үзүүлэлтүүд бүхий журам энэ сард бэлэн болох юм. Үүний дараа урьдчилгаа 10 хувь албажиж, арилжааны банкууд шинэ журмаа мөрдөх аж. Одоогоор ипотекийн зээлийн өмнөх журам хүчин төгөлдөр хэвээр үйлчилж байна. Баталгаанд суурилсан зээлийн хөшүүрэг нь 200 тэрбум төгрөг гэдгийг эхэнд тэмдэглэсэн. Үүнийг энэ оны төсөвт суулгаагүй бөгөөд Засгийн газар хөрөнгийн өөр шинэ эх үүсвэрээс санхүүжүүлэх шаардлагатай тулгарч буй.
Зээлийн санхүүжилтийн хувьд нэмэлт эх үүсвэр гаргахгүй тохиолдолд одоогийн олгосон зээлийн эргэн төлөлтөөр ирэх он хүртэл 10 хүрэхгүй мянган хүнд зээл олгох боломжтой байгааг Монголбанкны судлаачдын бэлтгэсэн “Ипотекийн зээлийн төлөв” судалгаанд тэмдэглэжээ. Дээрх судалгаанаас харахад, жилд дунджаар 10 мянган өрхийг орон сууцжуулна гэж үзвэл 1-1.5 их наяд төгрөгийн санхүүжилт шаардлагатай байна. Монгол Улсын нийт хүн амын 30 хувийг энэ онд, үлдсэн хувийг ирэх 2021 он гэхэд орон сууцжуулна гэсэн салбарын том “амбийц” бий.
Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт Засгийн газар 200 тэрбум төгрөгийн баталгаа гаргана.
Энэ эрэлтийг хангахын тулд Засгийн газарт илүү их мөнгө хэрэг болох нь. Тавдугаар сарын байдлаар ипотекийн зээлдэгчдийн нийт тоо 71.3 мянгад хүрээд буй. Үүний 73.7 хувийг Монголбанкны дэд хөтөлбөрөөс санхүүжүүлсэн бол үлдсэн хувийг банкууд өөрийн эх үүсвэрээс олгожээ. Энэ нь дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 10 гаруй хувийг бүрдүүлэх барилгын салбарт томоохон дэмжлэг болж буйг Монголын үндэсний барилгын холбооны ерөнхийлөгч Г.Түмэнжаргал тодотгов.
Найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлснээр орон сууцны бүтээн байгуулалт эрчимжиж, борлуулалт эрс нэмэгдсэн гэж тэрбээр ярьсан юм. Монголбанкны гаргасан судалгаанд нийслэлийн нийт өрхийн тоог энэ онд 389.9 мянгад хүрнэ гэж таамаглажээ. Орон сууцны үнэ одоогийн түвшинд байна гэж үзвэл ипотекийн зээлийн шалгуур хангах орлоготой өрхийн тоо урьдчилгаа 30 хувиа төлбөл нийт өрхийн 22-35 хувийг эзэлж байна.
Өөрөөр хэлбэл, орон сууцтай болох өрхийн тоо хамгийн багадаа 78 мянгаас хэтрэхгүй нь гэдгийг түүвэр судалгааны аргаар тогтоожээ. Харин урьдчилгаа 30 хувийг 10 болгон бууруулснаар зээлийн эрэлт нэмэгдэх боловч нийт зээлийн дүн 200 тэрбумаас хэтрэхгүй нөхцөлд ипотекийн зээлд огцом өсөлт авчрахгүй гэсэн таамгийг ч зарим судлаач дэвшүүлж байна.
Урьдчилгаа ийн багасч, зээл авах боломжтой иргэдийн тоо эрс нэмэгдсэнээр нийлүүлэлт тал дээр хомсдол үүсэж магадгүй гэж зарим ажиглагч таамаглаж буй. Төсвийн алдагдал өндөр дүнтэй гарсан. Ийм нөхцөлд Засгийн газар хаанаас ямар нөхцөлтэй, урт хугацааны санхүүгийн эх үүсвэр татах нь анхаарлыг ихээхэн татаж байна. Бондын үлдэгдэл мөнгөнөөс санхүүжүүлэх хувилбар тэдэнд бас бий.
Иргэн М.Золзаяа “Орон сууцны үндсэн үнийн 30 хувийг урьдчилгаа төлбөрт төлнө гэдэг арай өндөр биш үү. Залуу гэр бүлүүдэд ийм их хэмжээний мөнгө шууд төлөх хуримтлал байхгүй. Дахиад хэдэн жил хүлээгээд урьдчилгаа төлбөрийг цуглуулъя гэхээр байрны үнэ улам өсөөд байдаг” хэмээн Монголбанкинд хоёр жилийн өмнө хандсан байдаг.
Тухайн үед Төв банкны Хууль, эрх зүйн газрын ахлах мэргэжилтэн Ө.Мөнх-Ундарга “Урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиар тогтоосон нь зээлдэгчийн зээлийн эргэн төлөлтөд дарамт учруулахгүй байх, банкны салбарыг эрсдэлээс хамгаалах, санхүүгийн тогтвортой байдлыг хангахад чиглэсэн маш чухал зохицуулалт. Энэ нь Монголбанкнаас баталсан журмын гол шаардлага. Урьдчилгаа төлбөр 30 хувийг төлөх боломжгүй байгаа бол түүнийг төлөх чадвартай болохын тулд хуримтлалаа л нэмэгдүүлэх хэрэгтэй” хэмээн хариулжээ.
Ипотекийн зээлд илүү олон иргэнийг хамруулах журам энэ сард бэлэн болно.
Ийм шалтгаанаас үүдэн олон Золзаяа найман хувиас “мултарч”, гэр хороололдоо үлдсэн байх. Баталсан журам нь ийм учраас хэнийг ч энд буруутгах боломжгүй. Золзаяагийн өмнө тулгараад буй дээрх бэрхшээлийг хөнгөлөх үүднээс ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн 20 хувьд Засгийн газар нийт 200 тэрбум төгрөгийн баталгаа гаргахаар болсноо зарлаад удаагүй байна. Ингэснээр урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлж амжаагүй өрх 10 хувиа төлөөд найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтойг салбарын сайд онцолсон. Сарын орлого нь ипотекийн зээл авахад хүрэлцээтэй айлын хувьд банкны урьдчилгаа буурсан нь баярлууштай мэдээ.
Урьдчилгаа 10 хувь нь бэлэн, өрхийн орлого нь банкны босгыг давж байвал хэзээ мөдгүй зээлдэгч шинэ байрандаа нүүж орно гэсэн үг. Гэхдээ түүнээс өмнө нь Та байраа сонгох шаардлага гарна, харин таныг бололцоог банк “шүүнэ”. Найман хувийн зээлд хамрагдсан Чингэлтэй дүүргийн иргэн Б.Баттулга “Өөрийн гэсэн орон сууцтай болоход Та багагүй “зам”-ыг туулж магадгүй. Шантарч болохгүй. Банкны нөхцөл, шалгуур үзүүлэл хатуу болсон. Гэхдээ тавьсан шаардлагыг нь хангаж байвал боломж нээлттэй” хэмээн хэлж байна.
Банкны үүрэх эрсдэл өндөр байх тусам зээлийн шалгуур нь хатуу байдаг. Ипотекийн зээлд илүү олон иргэнийг хамруулах шалгуур үзүүлэлтүүд бүхий журам энэ сард бэлэн болох юм. Үүний дараа урьдчилгаа 10 хувь албажиж, арилжааны банкууд шинэ журмаа мөрдөх аж. Одоогоор ипотекийн зээлийн өмнөх журам хүчин төгөлдөр хэвээр үйлчилж байна. Баталгаанд суурилсан зээлийн хөшүүрэг нь 200 тэрбум төгрөг гэдгийг эхэнд тэмдэглэсэн. Үүнийг энэ оны төсөвт суулгаагүй бөгөөд Засгийн газар хөрөнгийн өөр шинэ эх үүсвэрээс санхүүжүүлэх шаардлагатай тулгарч буй.
Зээлийн санхүүжилтийн хувьд нэмэлт эх үүсвэр гаргахгүй тохиолдолд одоогийн олгосон зээлийн эргэн төлөлтөөр ирэх он хүртэл 10 хүрэхгүй мянган хүнд зээл олгох боломжтой байгааг Монголбанкны судлаачдын бэлтгэсэн “Ипотекийн зээлийн төлөв” судалгаанд тэмдэглэжээ. Дээрх судалгаанаас харахад, жилд дунджаар 10 мянган өрхийг орон сууцжуулна гэж үзвэл 1-1.5 их наяд төгрөгийн санхүүжилт шаардлагатай байна. Монгол Улсын нийт хүн амын 30 хувийг энэ онд, үлдсэн хувийг ирэх 2021 он гэхэд орон сууцжуулна гэсэн салбарын том “амбийц” бий.
Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт Засгийн газар 200 тэрбум төгрөгийн баталгаа гаргана.
Энэ эрэлтийг хангахын тулд Засгийн газарт илүү их мөнгө хэрэг болох нь. Тавдугаар сарын байдлаар ипотекийн зээлдэгчдийн нийт тоо 71.3 мянгад хүрээд буй. Үүний 73.7 хувийг Монголбанкны дэд хөтөлбөрөөс санхүүжүүлсэн бол үлдсэн хувийг банкууд өөрийн эх үүсвэрээс олгожээ. Энэ нь дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 10 гаруй хувийг бүрдүүлэх барилгын салбарт томоохон дэмжлэг болж буйг Монголын үндэсний барилгын холбооны ерөнхийлөгч Г.Түмэнжаргал тодотгов.
Найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлснээр орон сууцны бүтээн байгуулалт эрчимжиж, борлуулалт эрс нэмэгдсэн гэж тэрбээр ярьсан юм. Монголбанкны гаргасан судалгаанд нийслэлийн нийт өрхийн тоог энэ онд 389.9 мянгад хүрнэ гэж таамаглажээ. Орон сууцны үнэ одоогийн түвшинд байна гэж үзвэл ипотекийн зээлийн шалгуур хангах орлоготой өрхийн тоо урьдчилгаа 30 хувиа төлбөл нийт өрхийн 22-35 хувийг эзэлж байна.
Өөрөөр хэлбэл, орон сууцтай болох өрхийн тоо хамгийн багадаа 78 мянгаас хэтрэхгүй нь гэдгийг түүвэр судалгааны аргаар тогтоожээ. Харин урьдчилгаа 30 хувийг 10 болгон бууруулснаар зээлийн эрэлт нэмэгдэх боловч нийт зээлийн дүн 200 тэрбумаас хэтрэхгүй нөхцөлд ипотекийн зээлд огцом өсөлт авчрахгүй гэсэн таамгийг ч зарим судлаач дэвшүүлж байна.
Урьдчилгаа ийн багасч, зээл авах боломжтой иргэдийн тоо эрс нэмэгдсэнээр нийлүүлэлт тал дээр хомсдол үүсэж магадгүй гэж зарим ажиглагч таамаглаж буй. Төсвийн алдагдал өндөр дүнтэй гарсан. Ийм нөхцөлд Засгийн газар хаанаас ямар нөхцөлтэй, урт хугацааны санхүүгийн эх үүсвэр татах нь анхаарлыг ихээхэн татаж байна. Бондын үлдэгдэл мөнгөнөөс санхүүжүүлэх хувилбар тэдэнд бас бий.